Der Verzicht gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG kann auch teilweise für einzelne Flächen eines Mietobjekts wirksam sein, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind

Hintergrund

Der Verzicht auf die Option zur Steuerbefreiung ist bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 UStG).

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb ein bebautes Grundstück, welches sie überwiegend steuerfrei verwendete. Lediglich ein Bistro und Büroräume vermietete sie steuerpflichtig unter Verzicht auf die Option zur Steuerfreiheit. Die Mieterin des Büros nutzte die Räume grds. für steuerpflichtige Tätigkeiten, jedoch auch zu einem geringen Teil für die umsatzsteuerfreie Verwaltung eigener Wohnimmobilien. In der Umsatzsteuererklärung für das Streitjahr 2009 ging die Klägerin von einen anteiligen Recht auf Vorsteuerabzug (Bistro und Büro) aus. Das FA und dem folgend das FG versagten den Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit den Büroräumen, da hier, mangels Abgrenzbarkeit der Funktionsbereiche, kein wirksamer (Teil-)Verzicht auf die Steuerfreiheit vorliege.

Hierzu führte der BFH weiter aus:

• Das FG hat zwar zu Recht entschieden, dass ein vollständiger Verzicht für die Gesamtheit der Mietflächen nicht in Betracht kommt, da ein Raum auch für vorsteuerabzugsschädliche Umsätze verwendet wurde.
• Es kommt aber ein Teilverzicht in Betracht, da hierfür kein abgrenzbarer Funktionsbereich erforderlich ist, der Gegenstand eines selbständigen Mietvertrags sein könnte.
• Für eine derartige Teiloption muss ein hinreichend objektiv nachprüfbarer Aufteilungsmaßstab zugrunde liegen. Dies ist bei einer Abgrenzung der Teilflächen nach baulichen Merkmalen, wie etwa nach den Räumen eines Mietobjekts zu bejahen.
• Möglich ist daher auch ein Teilverzicht, der sich auf einzelne Räume bezieht, zumal auch die Vermietung eines Raums in einem Büro Gegenstand eines eigenständigen Mietvertrags sein kann.
• Dabei können Gemeinflächen wie Flure, Küchen und Sanitärflächen nach den Verhältnissen des Streitfalls der steuerpflichtig vermieteten Teilfläche zugerechnet werden, da nur einer von mehreren Büroräumen und dieser auch nur teilweise für vorsteuerabzugsschädliche Umsätze verwendet wurde.