Für die Frage, ob ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb bei einem gewerblichen Grundstückshändler erforderlich ist, sind die Umstände des Einzelfalls maßgeblich.

Als "überschaubares Projekt" werden Bau und Verkauf von bis zu zehn Wohnungen beurteilt, was die Notwendigkeit eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebs ausschließt.

Hintergrund:

Ein gewerblicher Grundstückshändler erwarb ein bebautes Grundstück und beauftrage eine GmbH mit der Sanierung der Immobilie. Zur Finanzierung des Kaufpreises und der Sanierungsmaßnahmen räumte ihm eine Bank einen Kredit ein. Die Vermarktung der sanierten Wohnungen übernahm eine andere Bank; neun von zehn Wohnungen wurden verkauft.

Der Grundstückshändler ermittelte seinen Gewinn durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung und wurde entsprechend veranlagt. Im Ergebnis einer Außenprüfung vertrat der Prüfer die Auffassung, die Tätigkeit habe einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert – mit der Folge, dass der Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln gewesen sei.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab dem Grundstückshändler Recht, dass es nicht eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebs bedurft habe und daher der Gewinn durch Einnahme-Überschuss-Rechnung habe ermittelt werden dürfen.

Anhand der Gesamtumstände war zu beurteilen, ob ein kaufmännisch eingerichteter Geschäftsbetrieb tatsächlich geführt wurde, den es nur steuerlich nachzuvollziehen galt (vgl. BFH, Beschluss v. 21.4.1998, IX B 16/98).

Beim gewerblichen Grundstückshändler sind insbesondere zu berücksichtigen

• der Umfang der An- und Verkaufsgeschäfte,
• die Komplexität der Beschaffungs- und Veräußerungsvorgänge,
• stattfindende erhebliche Baumaßnahmen,
• Kreditfinanzierung,
• die Gewährung von Zahlungszielen und
• der Bestand des Umlaufvermögens.

Vorliegend hat der Kläger zahlenmäßig überschaubare Verkaufsgeschäfte getätigt. In der Rechtsprechung werden Bau und Verkauf von bis zu zehn Wohnungen als überschaubares Projekt beurteilt (vgl. Niedersächsisches FG, Urteil v. 3.11.1998, VII 576/96). Selbst wenn dies nicht als starre Grenze zu verstehen ist, bewegten sich die vorliegenden Aktivitäten klar in einer Größenordnung, die ohne kaufmännischen Geschäftsbetrieb zu bewältigen ist, zumal sie auch nicht von einer Komplexität waren, die einen solchen erfordert hätte. Auch die sonstigen Umstände führten zu keinem anderen Ergebnis.

So hat der Kläger, anders als der typische gewerbliche Grundstückshändler, lediglich das eine Grundstück erworben und die vorhandenen Wohnungen in vier Jahren sukzessive saniert und veräußert. Der Vertrieb der Wohnungen erfolgte über einen Dritten und machte daher keine eigenen Werbemaßnahmen erforderlich. Auch die Finanzierung war überschaubar; ferner beschäftige der Kläger kein Personal.

Hinweis

Sogar der Umsatz, der zweifellos bei Immobiliengeschäften dieser Größenordnung als hoch anzusehen ist, ist ebenso wenig ein Grund, eine kaufmännische Buchführung zu verlangen, führten die Richter in diesem Urteil aus. Denn ein in der Immobilienbranche regelmäßig hoher Umsatz bedeute nicht zwangsläufig eine komplexe Unternehmensstruktur (vgl. FG Hamburg, Urteil v. 12.3.2001, II 297/00). Gleiches gelte auch für Kreditvolumina.