Laufende Besteuerung von Immobilieninvestitionen im Körperschaftsteuerregime

Thesaurierte Gewinne von grundbesitzverwaltenden Kapitalgesellschaften sind, sofern die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung vorliegen, mit einer Ertragsteuerbelastung (inklusive Solidaritätszuschlag) von insgesamt 15,83 % belastet.

Selbst wenn Gewinne ausgeschüttet werden, ergibt sich unter Berücksichtigung der ausschüttungsbedingten Einkommensteuerbelastung eine Steuerquote von „lediglich“ 38,03 % bei Anwendbarkeit der Abgeltungsteuer bzw. 39,81 % bei Anwendbarkeit des Teileinkünfteverfahrens im Spitzensteuersatz.

Der im Vergleich zur Einkommensteuerbelastung erzielte Liquiditätsvorteil kann genutzt werden, um z. B. die aus der Anschaffung des Objekts resultierende Verbindlichkeit zügiger zu tilgen oder in das Objekt oder andere Objekte zu investieren. Dabei darf nicht aus dem Blick gelassen werden, dass künftige Veräußerungsgewinne der Kapitalgesellschaft stets steuerpflichtig sind, die Immobilien also steuerverstrikt sind.

Die optierende Gesellschaft als Immobiliengesellschaft

Durch das KöMoG ist erstmals die Möglichkeit geschaffen worden, durch Option eine als Mitunternehmerschaft zu qualifizierende Personengesellschaft ertragsteuerrechtlich als fiktive Kapitalgesellschaft zu behandeln, ohne dass zivil- und gesellschaftsrechtlich ein „echter“ Formwechsel zu vollziehen ist (vgl. § 1a Abs. 1 Satz 1 KStG). Hierbei sind drei Fallgruppen zu unterscheiden:

• Zählt das Grundstück zum Gesamthandsvermögen einer Mitunternehmerschaft, ist zu vergegenwärtigen, dass durch die Ausübung der Option eine fiktive Einbringung der Mitunternehmeranteile in entsprechender Anwendung des § 20 UmwStG stattfindet. Neben dem Antrag auf Buchwertfortführung ist das besondere Augenmerk auf etwaig vorhandenes Sonderbetriebsvermögen sowie auf die Gesellschafterkonten zu richten, sofern die Option steuerneutral erfolgen soll. Hat die Mitunternehmerschaft in der Vergangenheit bereits von der Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG Gebrauch gemacht, ist zu beachten, dass die Option gem. § 34a Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 EStG einen Nachversteuerungstatbestand auslösen kann.
• Zählt das Grundstück zum Sonderbetriebsvermögen, muss dieses zunächst in das Gesamthandsvermögen übertragen werden. Die Übertragung muss jedoch zeitgleich mit der fiktiven Einbringung des Mitunternehmeranteils erfolgen, da andernfalls die Steuerneutralität der Option gefährdet ist. Grunderwerbsteuerrechtlich besteht das Problem, dass der durch das KöMoG neu eingeführte § 5 Abs. 3 Satz 3 GrEStG die Ausübung der Option innerhalb der fünf- bzw. zehnjährigen Sperrfrist des § 5 Abs. 3 Satz 1 GrEStG als Sperrfristverletzungstatbestand regelt. Damit ist in jedem Einzelfall zu entscheiden, ob der nach Option gegebene Thesaurierungsvorteil der optierenden Gesellschaft den Nachteil der Grunderwerbsteuerbelastung überwiegt. Gegebenenfalls lässt sich die Sperrfristverletzung durch Errichtung einer doppelstöckigen Personengesellschaft vermeiden.
• Befindet sich das Grundstück im Privatvermögen, muss dieses in das Gesamthandsvermögen einer Mitunternehmerschaft übertragen werden. Hierdurch kann unter Umständen steuerfrei AfA-Potenzial gehoben werden. Aber auch hier bestehen grunderwerbsteuerrechtliche Risiken.

Der Beitrag „KöMoG: Immobiliengesellschaft als optierende Gesellschaft“ aus dem Kanzleipaket NWB PRO zeigt auf, wann die Option zur Körperschaftsbesteuerung im Einzelfall eine interessante Option insbesondere für thesaurierende Grundstücksgesellschaften sein kann, die in den Genuss der erweiterten Gewerbesteuerkürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG kommen. Muss das Grundstück indes noch in das Gesamthandsvermögen übertragen werden, ergeben sich grunderwerbsteuerrechtliche Fragestellungen. Selbst wenn die Grunderwerbsteuer nicht vermieden werden kann, kann der Wechsel in die optierende Gesellschaft steuerlich attraktiv sein. Der vollständige Beitrag findet sich in der NWB Datenbank unter ZAAAH-87590.