Bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung sind die Vorstellungen des Vermieters zu respektieren. Gerichte dürfen sie nur auf Rechtsmissbrauch, aber nicht auf Angemessenheit überprüfen. Pauschale Richtwerte, ab wann nicht nur überhöhter, sondern weit überhöhter Wohnbedarf (= Rechtsmissbrauch) vorliegt, gibt es nicht.

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Räumung. Das Mietverhältnis über die ca. 130 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung in Karlsruhe besteht seit dem Jahr 2000.

Der Sohn soll in die 130 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung einziehen

Im Oktober 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.7.2013. Zur Begründung führte er aus, sein 22-jähriger Sohn, der in Karlsruhe studiere, wolle nach der Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt einen eigenen Hausstand gründen, gemeinsam mit mindestens einem Mitbewohner.

Die Mieter akzeptieren die Kündigung nicht. Das Amtsgericht hat der daraufhin erhobenen Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat diese abgewiesen.

Wegen Übergröße rechtsmissbräuchlich?

Nach Auffassung des Landgerichts ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich, weil der geltend gemachte Wohnbedarf überhöht sei. Für einen alleinstehenden Studenten seien Wohnungsgrößen ab 100 Quadratmetern regelmäßig unangemessen. Die Absicht, in der Wohnung eine Wohngemeinschaft zu gründen, sei unbeachtlich.

BGH macht Platz frei für Vermieterssohn

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist die Sache dorthin zurück. Mit den vom Landgericht erwogenen Argumenten lässt sich die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtmissbräuchlich einordnen.

Interessenabwägung: In den Regeln zur Eigenbedarfskündigung hat der Gesetzgeber das Erlangungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters abgewogen. Diese Interessanabwägung müssen die Gerichte in einer Weise nachvollziehen, die den Belangen beider Seiten Rechnung trägt.

Den Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen oder durch Angehörige nutzen zu lassen, müssen die Gerichte achten, ebenso wie die Ansicht des Vermieters, welchen Wohnbedarf er als angemessen ansieht. Den vom Vermieter angemeldeten Wohnbedarf dürfen die Gerichte daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch überprüfen.

Rechtsmissbräuchlich ist aber nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Zudem ist die Prüfung am Einzelfall auszurichten. Eine pauschale Beurteilung, etwa dass Wohnungen bestimmter Größen für eine bestimmte Personenzahl ausreichen, ist unzulässig. Diesen Anforderungen ist das Landgericht nicht gerecht geworden. Es muss nun weitere Feststellungen treffen, um abschließend entscheiden zu können.