Modernisierungsvorhaben zur Energieeinsparung in vermieteten Wohngebäuden können Eigentümer seit dem 01.05.2013 leichter umsetzen. Nachfolgend die Neuerungen für Vermieter und Mieter durch das Mietrechtsänderungsgesetz:

Was ist eine energetische Modernisierung?

Bauliche Maßnahmen, die auf eine nachhaltige Einsparung von Endenergie abzielen, definiert § 555b BGB als energetische Modernisierung. Dazu zählen etwa gedämmte Fassaden oder der Einbau einer solarthermischen Anlage. Beides lässt den Energieverbrauch in Haus oder Wohnung und damit die Verbrauchskosten sinken.

Wer dagegen nur die Art zu heizen verändert oder eine Photovoltaikanlage aufs Dach baut, die Strom ins öffentliche Netz einspeist, saniert nicht energetisch. Dennoch werden auch solche ausschließlich klimaschützenden bzw. primärenergiesparenden Modernisierungsmaßnahmen seit dem 01.05.2013 erleichtert. Eine Umlage der Kosten auf die Miete ist hier jedoch ausgeschlossen.

Pflichten der Ankündigung

Plant der Vermieter eine größere Modernisierung mit anschließender Mieterhöhung von mehr als fünf Prozent, muss er dies dem Mieter drei Monate vorab schriftlich ankündigen. Das Schreiben muss informieren über:

• Art und Umfang
• Beginn und Dauer der Maßnahme
• zu erwartende Mieterhöhung (Modernisierungsumlage)
• künftige Betriebskosten

Im selben Schreiben soll der Mieter erfahren, wie und bis wann er gesetzlich die Möglichkeit hat, entgegenstehende Härtegründe (s. unten) mitzuteilen. Positiv für den Vermieter: Die zu erwartende Endenergieeinsparung durch die Sanierung kann er dem Mieter nun vereinfacht darlegen. Die Angabe anerkannter Pauschalwerte (z. B. Wärmeleitfähigkeit der zu erneuernden Fenster) reicht aus.

Kündigungsrecht, Duldung und Härten

Kündigungsrecht des Mieters
Wollen sich Mieter mit einer Modernisierung nicht arrangieren, können sie außerordentlich kündigen. Die Frist dafür läuft bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats. Am Letzten des Folgemonats wiederum endet dann das Mietverhältnis.

Duldungsprinzip
Hält der Mieter an Haus oder Wohnung fest, hat er die Modernisierung nach § 555b BGB grundsätzlich zu akzeptieren.

Erweiterte Interessenabwägung
Doch es gibt Härten, z. B. ein dauerhaft krankes Haushaltsmitglied, dem Lärm und Staub nicht zumutbar sind. Eine frist- und formgerecht vorgebrachte Härte ist gegen die Interessen des Vermieters, der Mitmieter, sowie seit 1. Mai 2013 auch gegen die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes abzuwägen. Experten erwarten, dass energetische und klimaschützende Maßnahmen daher fast immer zu dulden sind.weiterte Interessenabwägung

Aufschub entfällt
Dennoch können Härteprüfungen eine Modernisierung zumindest verzögern. Aber: Gibt ein Mieter an, die anschließende Mieterhöhung wirtschaftlich nicht zu verkraften, kann die energetische Sanierung trotzdem stattfinden. Diese Härte kommt nun erst nach Abschluss der Maßnahme auf den Prüfstand.

Finanzielle Auswirkungen

1. Mietminderung eingeschränkt
Während in der Wohnung oder am Haus modernisiert wird, müssen Mieter oft Baulärm oder Schmutz ertragen. Das Recht, in dieser Zeit die Miete zu kürzen, entfällt nun bei der energetischen Sanierung während der ersten drei Monate. Ausnahme: Die Wohnung ist nicht benutzbar.

2. Höhe der Modernisierungsumlage
Jährlich maximal elf Prozent der Kosten der energetischen Sanierung (abzüglich möglicher Fördergelder) kann der Vermieter auf die Miete umlegen. Kosten für reine Instandhaltungen, die mit der Modernisierung verbunden sind, darf er nicht ansetzen.

3. Ankündigung der Mieterhöhung
Die aus der Kostenumlage resultierende Mieterhöhung muss der Vermieter nach abgeschlossener energetischer Modernisierung schriftlich ankündigen. Dabei sind die zugrundliegenden Kosten und deren Aufteilung darzulegen.

4. Fälligkeit und Sonderkündigungsrecht
Die höhere Miete wird erstmals ab dem dritten Folgemonat nach Ankündigung fällig, in Ausnahmefällen auch erst nach sechs Monaten. Bei Ankündigung der Mieterhöhung hat der Mieter jedoch ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzten Fristen.

5. Wirtschaftliche Härteprüfung
Falls der Mieter zuvor schon die wirtschaftliche Härte mitgeteilt hat, wird diese nun geprüft. Bestätigt sich der Härtegrund, braucht er trotz energetisch sanierter Wohnung weiterhin nur die ursprüngliche Miete zu bezahlen.