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Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf ist formbedürftig (AG München)

am 08.05.2017 12:00 Uhr | Ansprechpartner Carsten Henske (Steuerberater, Geschäftsführer der Henske Sohn & Cie. GmbH Steuerberatungsgesellschaft)

Die Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Dies hat das Amtsgericht München mit einem mittlerweile rechtskräftigen Urteil vom 01.07.2016 entschieden. In ihrer Begründung verwies die Richterin darauf, dass der Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit bilden würden.

Vereinbarung nach Verkaufsgesprächen

Der beklagte Münchner war Eigentümer einer Einzimmerwohnung in der Liegnitzer Straße in Berlin, die er zum Kaufpreis von 141.000 zum Kauf anbot. Der Kläger aus München interessierte sich für diese Wohnung. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau im Mai 2015 eine Reservierungsvereinbarung mit einer Reservierungsgebühr von 3.000 Euro, die auszugsweise wie folgt lautet: "Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen (...) Bauplanungs GmbH, Berlin, und (...) Immobilienbüro, Berlin, in Höhe von insgesamt 7,14% inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma (...) Bauplanungs GmbH besteht. (...) Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu."

Beklagter verweigerte Rückzahlung der Gebühr nach gescheiterten Verhandlungen

Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr an den Beklagten. Letzten Endes erklärte der Beklagte die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert, lehnte aber die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Er ist der Meinung, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt und der Kläger dadurch nicht unangemessen benachteiligt wird.

Gericht verweist auf Formnichtigkeit

Die beim AG zuständige Richterin verurteilte den Beklagten jetzt auf Rückzahlung der 3.000 Euro. Das Gericht ist der Meinung, dass die Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam ist, da keine notarielle Beurkundung erfolgt ist. Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen (Warnfunktion). Zudem solle eine sachkundige Beratung der Parteien sichergestellt werden (Beratungsfunktion). Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung würden eine rechtliche Einheit bilden, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird, so das Urteil.

Formzwang ergibt sich aus Höhe der Reservierungsgebühr

Das Gericht führte weiter aus, dass unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs die Beurkundung in jedem Fall dann zu erfolgen habe, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt 10-15% der vereinbarten Provision übersteigt. Der Formzwang gelte auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden sollte, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Vorliegend macht die Reservierungsgebühr 29,7% der Maklerprovision aus. Die maßgeblichen Grenzwerte seien damit weit überschritten. Durch das unterzeichnete Vertragsstrafeversprechen sei der Kläger mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt worden.

Unangemessene Benachteiligung des Klägers

Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stelle außerdem eine unangemessene Benachteiligung des Klägers da. Der Beklagte habe sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert. Dieser Leistung des Klägers sei kein gleichwertiges Äquivalent gegenübergestanden

Fundstelle(n):

AG München, Urteil vom 01.07.2016 - 191 C 28518/15

Kategorien: Immobilien